Centri Commerciali in Italia: Nuovi Progetti e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il settore dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con un panorama che si arricchisce di nuovi progetti e un incremento della permanenza dei visitatori. Per il triennio 2026-2028, sono in programma nove iniziative, tra cui quattro nuove aperture: Cantù (Co), Torino, Brescia nel 2027 e Messina nel 2028. Inoltre, sono previsti cinque ampliamenti, come quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley.

Attualmente, il numero totale di centri commerciali attivi in Italia è di 1.006, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 registrati nel 2025. Recentemente, sono stati inaugurati il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che vanta una superficie lorda affittabile di 52.800 mq, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione, mentre si è registrata una sola chiusura, mantenendo un saldo positivo con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno.

Un aspetto interessante è che gli investimenti si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti, piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi su centri già operativi, tra ampliamenti e riaperture. Il tasso di vacancy si attesta su livelli fisiologici nei centri premium, variando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre nei centri provinciali raggiunge l’8,3% e nei centri locali arriva fino al 15%.

Un dato significativo è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania, che si attesta al 64%. Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza: i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti; i centri commerciali raggiungono la stessa percentuale entro 17 km con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento riscontrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha dichiarato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».